(1)在土地取得方面要細(xì)致調(diào)查項(xiàng)目的國(guó)有土地使用證取得情況,國(guó)有土地出讓合同的具體內(nèi)容,土地出讓金及契稅的繳納情況。
(2)在土地開發(fā)建設(shè)方面,通過查詢調(diào)檔審核項(xiàng)目資質(zhì)以及全套政府審批文件、竣工驗(yàn)收文件。
(3)詳細(xì)審查項(xiàng)目公司的重大交易合同。
(4)針對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù),調(diào)閱企業(yè)信用報(bào)告、近三年審計(jì)報(bào)告、***新財(cái)務(wù)報(bào)表、對(duì)外擔(dān)保情況等文件進(jìn)行******核查。
(5)因項(xiàng)目土地涉及拆遷部分,律師***項(xiàng)目動(dòng)拆遷情況的說明、動(dòng)拆遷進(jìn)度清單、拆遷許可證、動(dòng)拆遷補(bǔ)償合同進(jìn)行走訪探查。
(6)核查工程已竣工部分,著重調(diào)查對(duì)外銷售清單、合同備案資料、已簽署的樣本合同等文件。
2、根據(jù)該項(xiàng)目盡職調(diào)查工作需要,***該項(xiàng)目及其他事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)法律調(diào)查,并及時(shí)與審計(jì)人員溝通,特別是資產(chǎn)和債務(wù)情況。
3、據(jù)本項(xiàng)目的情況,對(duì)項(xiàng)目公司的高管進(jìn)行訪談。
4、對(duì)項(xiàng)目所涉建設(shè)用地取得、使用權(quán)情況、主體資格、關(guān)聯(lián)合同及相關(guān)行政審批事項(xiàng)進(jìn)行核查,并對(duì)相關(guān)抵押、查封及涉及重大債權(quán)債務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查,包括實(shí)地走訪相關(guān)政府部門(房地產(chǎn)交易中心等)確認(rèn)證照的真實(shí)性合法性,***某些訪談信息向政府部門確認(rèn);走訪新華都售樓處,向售樓人員了解實(shí)際銷售情況以及查閱宣傳資料等。
5、調(diào)查其它對(duì)該合作開發(fā)項(xiàng)目有重大影響的信息、資料或事實(shí)。
6、在項(xiàng)目盡職調(diào)查過程中,根據(jù)實(shí)際情況提供了盡職調(diào)查補(bǔ)充清單并要求被調(diào)查方提供相關(guān)資料以供審查。
通過以上盡調(diào),此次收購項(xiàng)目大部分問題都得到了妥善解決,但依然存在如下需要特別重視的法律問題:
(1)項(xiàng)目公司的對(duì)外擔(dān)保;
(2)項(xiàng)目公司與承包方***總包合同存在的一起建設(shè)工程施工合同糾紛;
(3)項(xiàng)目公司土地使用權(quán)的取得較早,土地出讓金以及相關(guān)契稅的支付較復(fù)雜;
(4)土地補(bǔ)征及紅線外零星用地整合事宜;
(5)動(dòng)拆遷責(zé)任的約定;
(6)與政府合作辦學(xué)情況;
(7)收購后與小股東的合資合作安排。
在做房地產(chǎn)收購項(xiàng)目的盡職調(diào)查時(shí)可參考上述關(guān)鍵信息,為客戶提供解決方案、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防范制度。